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厦门最疯狂土拍撞上最严厉限购 冰火两重天

文章分类:今日要闻   作者:晴天   来源:   时间:2016-8-29 16:15:34   当日:2   人气:131   推荐给朋友

2016年8月26日,厦门楼市同一天内经历冰火两重天,利好、利空同一天内释放,来了个火星撞地球,火花四溅。

 

最疯狂土拍撞上最严厉限购,谁能左右厦门房价?

 

内参的一天

   内参有幸见证了厦门楼市8月26日诡异的一天。上午9时,内参到达土拍现场,上午11时灌口拍出3万2的地王,11时30分同安汀溪地块正在拍卖中,内参第一时间得到相关部门开会研讨限购细则的消息,随后内参匆忙赶回办公室,发布“限购讨论稿”文。这个时间节点非常诡异,在灌口地块拍出高于预期的楼面价后,在下午翔安三幅优质地块拍卖前,个中缘由,请细细揣摩,不便多说。

   下午内参又奔回土拍现场,现场竞拍仍然十分激烈,虽然翔安地块的成交楼面价也达到内参预测的3万5底限以上,但如若与上午的灌口地块相比,地块条件更为优质的翔安三幅地块似乎并没有拉开差距,反观反而倒觉得灌口地块“性价比”不高。或许,上午突然曝光的限购讨论稿,还真对下午的土地拍卖产生了一丝影响。

   内参的观察

   1、本地国企全线哑火。今天的土拍场上,厦门本地国企建发、住宅、特房、联发、国贸、杏林建设悉数到场,却都只是象征性举举牌而已,并非“真心”竞拍。难道本地国企不想拿地?非也!本地国企比其他开发商更需要在厦门拿地解渴,毕竟是大本营。真实原因应该是,土拍前两日,厦门本地国企纷纷被“约谈”,不许在厦门拿地王!所以在拍卖现场,只要地价到2万5后,本地国企都不敢再参与举牌竞拍了。

   2、央企颗粒无收。保利、华润、招商、中海等央企在本场土拍的表现是内参重点观察的对象,可结果是,到场的这几家央企,除保利外,其余基本连牌都没举,保利也只是轻微挣扎几下。央企的开发实力和资金实力是其他开发商无法匹敌的,为何最终颗粒无收?内参认为可能是两方面的原因,其一,最近一段时间全国热点城市地王扎堆涌现,不少是央企创造,央企也可能被高层“约谈”,故而暂时收敛锋芒;其二,央企或许已事先洞察到某些风向和动向,比如调控信号、信贷信号等。

   3、限购力度超预期。今天突然曝光的限购讨论稿,确有几分诡异。仔细研究细则,对比2010年厦门出台的限购细则,其力度是更加严厉的,超乎很多人的预期;从消息来源分析,“限购讨论稿”绝非谣言,而是确有其事,但在这样特殊的日子突然曝光,其用意就不言而喻了。

   内参的观点

   1、厦门地价其实真不贵!当然,这是相比较而言的,和同为楼市热点城市的苏州、南京,甚至比厦门还差一些的福州、珠海相比,厦门的房价比这些城市的房价高出不少,但近期地价却不如这些城市的地价。

   2、现在并不是厦门楼市最疯狂、最畸形的时期。翔安地价破3万8,而翔安房价在3万以下,很多人觉得很疯狂。但与2007年的厦门楼市相比,现在是小巫见大巫。2007年住宅集团1万2的地价拍下岛外地王,当时集美的房价是4千以下,地价是房价的3-4倍;国贸在五缘湾拿下1万7的厦门地王,当时岛内房价1万以下,地价是房价的2倍左右。

   3、最可怕的不是地王,而是每一块地都是高价地。今天拍卖的6幅地块中有5幅地块破3万,明后年这些项目集中入市时,即便开发商保本入市,房价也都是4万以上,这才令人最担忧。当年华润橡树湾精装修9千亏本入市,那是无奈之举,同期在售的竞争楼盘都是3千以下地价,而华润是6千多的地价,起跑时就输了。而明后年,今年2万以上地价的项目都会陆续上市,大家都在同一起跑线上,比的就是更高、更快、更强了。

   4、房价本质上由供需关系决定,而非地价!地价3万,再加资金成本和建安成本,所以房价一定要到4万以上,甚至5万以上!!!这是什么逻辑???这TM是强盗逻辑!!!做生意本来就是有赚有赔,开发商也是做生意的,凭什么只能赚不能赔???

   5、箭在弦上,限购是大概率事件!地王效应必然刺激短期市场,短期内房价再度小幅普涨已成定局。房价一旦起飞,调控必然加码!所以,不管今天的“限购讨论稿”有没有曝光,内参都坚定地认为,厦门重启限购已是大概率事件。一切就看下周的市场表现了!

   6、你可能有多种招数破解限购,却无法阻挡市场信心示弱。很多经历过2010年厦门限购的购房者,对限购充满不屑。其实,无论什么样的政策,无论什么力度的政策,其对楼市最大的杀伤力并不是体现在具体执行层面,而是对市场信心的影响,从而通过市场信心,影响供需关系,左右房价走势。

   7、市场基本面没变,大趋势仍然向上。无论是疯狂的土拍,还是严厉的限购,都没有动摇市场基本面,供需仍然处于失衡状态,明年厦门新房市场供应比今年还严峻,信贷政策仍然处于相对宽松阶段,这一切都没有发生太大改变,楼市仍然整体向好。


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